ایرادهای قانون پیش فروش ساختمان

ایرادهای قانون پیش فروش ساختمان

ایرادهای قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۹۸/۱۰/۱۲

۱--» قانونگذار در ماده یک قانون، پیش فروش ساختمان را صرفاً بین مالک ملک و خریدار قلمداد نموده، در حالیکه بر اساس عرف متداول جامعه؛ اکثر قراردادهای پیش فروش بین سازندگان و خریداران منعقد می گردد ، چرا که اصولاً سازندگان هستند که مبادرت به انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت و سپس ساخت ملک می نماید و به دلیل صرفه اقتصادی عموماً از واحدهای سهمی خود پیش فروش می نمایند که با همان وجوه حاصل از فروش واحد های خود، ساخت و ساز را به اتمام برساند و سرمایه کمتری از خود هزینه نمایند و مالکین یا صرفاً واحد های خود، با متراژ بالاتر را دریافت می کنند و یا با یک یا دو واحد اضافه (حسب متراژ عرصه) که آنهم تمایلی به فروش ندارند ،چرا که در آن برهه زمانی ، نیازی به وجوه حاصله ندارند و ترجیح می دهند ملک خود را پس از اتمام با نرخ بالاتر به فروش رسانند و متاسفانه این مهم از دید قانونگذار غافل مانده است و در تبصره ماده یک نیز صرفاً به سازندگان اشاره شده که سند رسمی به نام آنها منتقل شده ،در حالی که در تقریباً در تمام موارد قرار داد،عادی می باشند( قراردادهای مشارکت در ساخت)

۲--» در ماده دو قانون موصوف نیز قانونگذار ذکر مشخصات دقیق متراژ و غیره را ضروری دانسته، در حالیکه متراژ دقیق واحدها در زمان انعقاد قرارداد پیش فروش اصلاً مشخص نیست و متراژ ها تقریبی می باشند و امکان دقیق تعیین متراژ ها اساساً میسر نمی باشد .

۳--» ارسال خلاصه معامله در ماده ۳ تکلیف شده ،درحالیکه ؛همانگونه که در بند فوق بیان گردید، اساساً متراژ های آپارتمان وجود ندارد که مشخصات کامل در سند رسمی قید شود و به اداره ثبت ارسال شود و این سند رسمی ممکن است خلاف باشد،بنابراین ارسال خلاصه معامله با مشخصات غیر واقع ، فاقد وجاهت قانونی است .

۴--» قانونگذار در ماده ۸ قانون مبحوث عنه ، حق فسخ و الزام به پرداخت خسارت بر اساس نظریه کارشناس مرضی الطرفین را پیش بینی نموده، در حالیکه در صورت ایجاد حق فسخ و اعلام آن می‌بایست ثمن پرداختی مسترد شود، نه خسارات وارده و این بر خلاف قواعد عمومی قراردادها است، صرفاً در یک مورد حق مطالبه خسارت به نرخ روز یا بر اساس نظریه کارشناس وجود دارد؛ آنهم مستحق للغیر بودن مبیع و این بر اساس رای وحدت رویه ایجاد شده است واین رای وحدت رویه پیرامون مستحق الغیر بودن ، استثنایی بر اصل کلی قواعد عمومی قراردادها است و در استثناعات می بایست به قدر متیقن اکتفاء نمود و از تفسیر موسع وشمول آن به تمام موارد خوداری نمود .

۵--» در ماده 13 قانون مورد نظر، تکلیف اداره ثبت به تفکیک واحد، خلاف تمام قوانین شهرداری و ثبت می باشد چرا که بدواً می بایست پایان کار به ملک تعلق گیرد ، یعنی از دیدگاه مهندس ناظر و شهرداری ، ساختمان تمام موازین شهرداری را رعایت نموده باشد و این مورد تایید باشد ( تاییدیه استحکام بنا و پایانکار) و سپس بر اساس آن تقسیم نامه و صورت مجلس تفکیکی صادر گردد. قانونگذار این مهم را نیز به فراموشی سپرده و اداره ثبت را مکلف نموده، بدون اخذ اسناد فوق ، سند تفکیکی صادر کند !!!

۶--» در ماده20قانون الزام به اظهار نظر داور، خلاف اصل آزادی اراده ها می باشد، بدین دلیل که چنانچه اشخاص تمایلی به اظهار نظر داور نداشته باشند، نمی توانند به محاکم رجوع نمایند و حق مراجعه به دادگستری و تظلم خواهی سلب شده است و این خلاف قانون اساسی و قانون مدنی می باشدو قانونگذار با تصویب این ماده حقوق اولیه اشخاص (حق مراجعه به دادگستری و تظلم خواهی را سلب نموده است.

۷--» ماده۲۴ قانون نیز خلاف رویه و عرف متداول املاک می باشد ،چرا که مفهوم ماده مذکور ارشاد مشتری دفتر املاک به دفترخانه، است، در حالی که هیچ متصدی دفتر املاکی چنین اقدامی نمی کندو مشتری خود را به مرجع دیگری هدایت نمی‌کند و بعبارت عامیانه کاسبی و در آمد خود را به دیگری محول نمی نمایند .

۸--» بند ۱۰ ماده ۲ نیز الزام طرفین به تعیین و معرفی داوران را درج کرده، در حالیکه در ماده ۲۰ شرایط دیگری در نقش داور پیش بینی شده است.

۹--» قانونگذار در خصوص اسقاط حق فروش سرمایه‌گذار(سازنده) توسط مالک و ضمانت اجرای آن سکوت اختیار نموده ، در حالیکه یکی از مشکلات متداول چنین قراردادهایی ، سلب حق فروش واحد توسط سازنده می باشد و وضعیت قرارداد ها پس از فروش به چه نحو خواهد بود، مسکوت مانده است .

۱۰--» در ماده19 قانونگذار تصریح نموده پس از انتقال قطعی واحد پیش فروش شده، قرارداد پیش فروش از درجه اعتبار ساقط است ،حال در صورت عدم انتقال قطعی به دلایل متعدد همچون عدم اخذ پایانکار و در توقیف بودن، عدم اخذ صورتمجلس تفکیکی و غیره ... وضعیت به چه نحوی ادامه خواهد یافت . در قانون پیش فروش ساختمان که قانونگذار سعی داشته مشکلات و معضلات متداول در جامعه در خصوص قراردادهای مشارکت در ساخت و پیش فروش روش و اختلافات گسترده فیمابین سازنده و مالک و خریداران را طرح نمایند، ایرادهاو نواقص متعددی به چشم می خورد به نحوی که به دلیل مشکلات متعدد تاکنون آیین نامه اجرای آن علیرغم سپری شدن ۱۰ سال هنوز تصویب نشده است.

۱۱--» قانون موصوف به دلایل ایراد هاو مشکلات متعدد قابلیت اجرایی نداشته و به رغم حقیر تاکنون، هیچ سندی در قالب قرارداد رسمی پیش فروش در هیچ دفترخانه تنظیم نشده و به دلیل همین مشکلات ،آیین نامه اجرایی قانون تاکنون تصویب نشده و قانون بدون آیین نامه قابلیت اجرایی نخواهد داشت.

در خاتمه با بذل توجه به ایرادهای متعدد فوق و عدم آئین نامه ، استدعای اصلاح قانون پیش فروش ساختمان و تطبیق آن با عرف رایج و متداول جامه و سایر قوانین مورد استدعاست.

با احترامات فائقه

اکبر زمانی

نظر خود را بیان کنید
نظرات
1399/08/14 13:08
سلام . مطلب خوب و کاربردی بود . ممنونم
1399/08/14 13:38
مطلب بسیار جالبی بود. ممنونم از شما دکتر اکبر زمانی
1399/08/14 14:40
مطلب خوب و مفیدی بود